尚誠(chéng)監(jiān)理誠(chéng)尋合作單位，我公司有房建、市政、人防工程監(jiān)理等資質(zhì)
前不久，在一篇文章中提出，工程型項(xiàng)目總光環(huán)在退去，而運(yùn)營(yíng)型項(xiàng)目總和經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總越來(lái)越吃香。
人是環(huán)境的產(chǎn)物，職業(yè)經(jīng)理人的能力結(jié)構(gòu)是隨著工作要求的變化而不斷調(diào)整的。房企對(duì)工程總能力要求的變化，反映出了房企在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體階段，即工程實(shí)施階段管理思路的變化。
這些變化具體如何？明源君今天來(lái)談?wù)勥@個(gè)話題。
工程管理的范疇
從施工過(guò)程管理
到項(xiàng)目全周期管理
過(guò)去，工程管理通常被等同于施工現(xiàn)場(chǎng)管理，即施工進(jìn)度，工序工藝控制，施工現(xiàn)場(chǎng)管控。這種管理思路，將工程建設(shè)將其他環(huán)節(jié)切割開(kāi)，導(dǎo)致工程管理非常被動(dòng)。
舉個(gè)例子，開(kāi)工之前，還有拿地、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，很多房企的工程部，都是地拿下來(lái)之后才開(kāi)始介入，地質(zhì)條件再差，也得硬著頭皮上。
再如，施工現(xiàn)場(chǎng)常出現(xiàn)的，分毫不差的按圖施工，交付時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷。而問(wèn)題出現(xiàn)一開(kāi)始的設(shè)計(jì)圖紙上。
這種工程管理，主要依靠施工階段的工程質(zhì)量查驗(yàn)，而沒(méi)有形成系統(tǒng)化的預(yù)防措施?？梢苑Q之為“點(diǎn)”式管理，即只對(duì)開(kāi)發(fā)流程的局部環(huán)節(jié)進(jìn)行管控。這幾年，很多房企提出“全周期管理”、“前置管理”等管理思路，有的還要求工程管理要有經(jīng)營(yíng)思維。
可以說(shuō)，部分標(biāo)桿房企，工程管理已經(jīng)完成從點(diǎn)“面”的管理思路轉(zhuǎn)變，形成了一個(gè)系統(tǒng)化的管控體系，該體系覆蓋開(kāi)發(fā)全過(guò)程，由縱向管理和橫向管理構(gòu)成。
一、縱向上，管理體系涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。
工程控制從過(guò)去的事后檢驗(yàn)，擴(kuò)展為事前預(yù)防、事中控制以及事后驗(yàn)收和反饋，將整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的控制動(dòng)作形成閉環(huán)。
例如某百?gòu)?qiáng)房企的工程部門拿地之前會(huì)配合投拓部門到現(xiàn)場(chǎng)做勘探，并且，地塊的初勘詳勘不是由設(shè)計(jì)部門牽頭的，而是由工程部牽頭。在拿地之前工程部會(huì)先調(diào)研周邊小區(qū)的地質(zhì)條件，并對(duì)市政設(shè)施設(shè)備等潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查。
項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段，工程、設(shè)計(jì)、成本、客研、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等部門交圈，明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)倒推一級(jí)節(jié)點(diǎn)。各職能部門再據(jù)此進(jìn)行層層分解，制定各自的目標(biāo)及方案。
交付階段，維保工程師在交付前6個(gè)月就介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一戶一驗(yàn)。集團(tuán)制定了標(biāo)準(zhǔn)的承接查驗(yàn)管理制度。包括機(jī)電系統(tǒng)在內(nèi)有上百條的問(wèn)題核對(duì)清單，不達(dá)到移交標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)就不接收。
移交物業(yè)之后，物業(yè)會(huì)將客戶報(bào)修問(wèn)題整理成數(shù)據(jù)，定期反饋給設(shè)計(jì)及圖紙審核、施工技術(shù)管控。這樣一來(lái)，完成了一個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的閉環(huán)。
二、橫向上，對(duì)內(nèi)資源協(xié)調(diào)，對(duì)外標(biāo)準(zhǔn)輸出。
傳統(tǒng)地產(chǎn)工程管理的職能一般概括為“三管三控一協(xié)調(diào)”，即管理、合同管理、信息管理、成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、組織協(xié)調(diào)。而在實(shí)際情況中，組織協(xié)調(diào)往往是工程管理部門的弱項(xiàng)。