房地產(chǎn)項目公司按照各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，對其流程大致可以劃分為：項目設(shè)立與項目公司組建；土地使用權(quán)的取得；房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃和審批；項目工程的施工管理；取得預(yù)售許可證后開始銷售管理；項目工程竣工；項目公司清算。這七個階段包括了房地產(chǎn)項目從投資決策、設(shè)計施工、銷售、竣工結(jié)算和清算整個過程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對公司的組織制度的闡述。
項目設(shè)立階段
項目公司組織形式的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項目公司時，首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機(jī)構(gòu)的形式，需要企業(yè)進(jìn)行比較，因為企業(yè)一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。
子公司：具有獨立法人資格，而分公司不具備獨立法人資格，無法對外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來承擔(dān)。由于子公司的獨立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人，承擔(dān)納稅義務(wù)；
分公司由于不具備獨立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進(jìn)行納稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法>的通知》國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定：企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計算方法為總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅，50%在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總機(jī)構(gòu)預(yù)繳。
企業(yè)選擇組織形式時需要考慮的因素主要有：
（1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng)一逐漸減少，目前還是存在，如各自貿(mào)區(qū)存在差異等；對于個別地區(qū)，會有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶實行獎勵政策，或者稅款返還政策。這些對企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來更大的稅收成本的節(jié)約，也要看項目公司和總公司的具體情況而定。
（2）國家或者地方針對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒有優(yōu)惠政策和稅率，需要考慮分支機(jī)構(gòu)的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所得額，節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
（3）對于法律責(zé)任而言，由于分公司無獨立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。
在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團(tuán)的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經(jīng)營的很多問題上會具有更大的優(yōu)勢。
以入股聯(lián)營以分得利潤的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃
將開發(fā)的房產(chǎn)以投資入股再分得利潤的方式，則不征收營業(yè)稅及附加稅費。并且由于被投資方于稅后分配投資利潤，按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，所以將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù)可降低企業(yè)的稅負(fù)。
實例：上海某房產(chǎn)公司將房屋出租改為投資，該房屋作價1500萬元，作為對商貿(mào)公司的投資入股，商貿(mào)公司每年進(jìn)行利潤分紅，該稅后利潤分紅=300×(1-25%)=225(萬元)。
進(jìn)行稅收籌劃后，大華公司接受的商貿(mào)公司所分配的稅后利潤不繳納企業(yè)所得稅，以房屋投資入股取得的投資收益不繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，該項業(yè)務(wù)的稅后凈利潤變?yōu)?25萬元，相比稅收籌劃前的方案增加了39.38萬元(225-185.62)。
通過將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)公司避免了營業(yè)稅等稅負(fù)，得到了節(jié)稅效益。
稅點點在幫助企業(yè)做稅務(wù)籌劃，享受豐厚的財稅優(yōu)惠政策獎勵的同時，可以申請個人所得稅核定征收，實現(xiàn)完全意義上的企業(yè)綜合稅負(fù)低。