上個月，摩根士丹利的一份報告這樣寫道：“我們認為，中國對資本管制的進一步收緊將對澳洲住宅物業(yè)產生進一步的負面影響，不管是在終產品方面，還是在土地開發(fā)的投資方面。”

在北京方面收緊了內陸資本外流的管制之后，中國內地的銀行也開始限制貸款額度，這一舉措不僅使中國的企業(yè)投資海外受到影響，而且也已經波及到了個人投資者。

今年以來，中國物業(yè)投資者對澳洲物業(yè)的胃口不斷縮小的趨勢是很明顯的，2016年的時候，來自中國大陸的買家?guī)缀踔鲗Я税闹拗饕鞘兄泻芏嗟貐^(qū)的雅柏文銷售。

工作于上海的物業(yè)中介的總經理Scott Kirchner先生說：“一年之前，澳洲還是中國物業(yè)買家喜歡的投資目的地?？涩F(xiàn)在呢，澳洲的物業(yè)開發(fā)商已經不推項目了，而中國的物業(yè)中介對澳洲的物業(yè)也越來越沒有胃口?！?/p>

中國的海外物業(yè)投資網站發(fā)布的數(shù)字也從另一面反映出目前的狀況，該網站的搜索數(shù)據顯示，與去年同期相比，今年上半年，以“澳洲”為關鍵詞的搜索量下降了9.7%，但同時全球搜索量上升8.7%。

“澳洲政府不歡迎”

有證據顯示，中國大陸投資者對澳洲住宅物業(yè)的需求正在減弱。根據物業(yè)中介的反應，過去兩個月來，由于新的物業(yè)稅收辦法開始生效，澳洲的銷售額大幅下滑，同時北京的資本管制可能也起到了一些作用。但這其中可能還有其他因素。

近日，居外網的澳洲負責人Jane Lu女士在接受《澳洲金融時報》的采訪時表示，這種轉向的原因有三，一是澳洲新征的物業(yè)稅，二是澳洲銀行給外國物業(yè)投資者在貸款時施加的額外限制，三是中國資本管制愈發(fā)嚴格。

她說：“一部分中國買家已經把重點從澳洲轉移到了其他國家，澳洲的市場份額已經在減少了。中國的資本管制對貸款環(huán)境起到了制約，這樣一來，像泰國等物業(yè)更為廉價的國家看起來就更有吸引力了?！?/p>

居外網的Jane Lu女士也說，今年中國投資者在澳洲的購房活動預計會下降10%至30%。但她同時也強調，人們不應該忽視2016年是中國買家在澳洲投資創(chuàng)歷史紀錄的背景，而即便這一數(shù)字在2017年下跌1/3，總量仍然是創(chuàng)紀錄的第二佳。她說：“如果你把澳洲的物業(yè)價格與中國做個比較，你會發(fā)現(xiàn)澳洲的物業(yè)仍然有非常好的投資價值，對中國投資者來說，澳洲的物業(yè)依然便宜?，F(xiàn)在的問題是，他們覺得澳洲政府不太歡迎中國投資者了?！?/p>

但這樣的消息，對某些人來說可能提供了另一 種觀點。過去幾年來，一直有人認為是中國買家把澳洲主要城市本就高昂的物業(yè)價格進一步推高，不管是雅柏文樓房、辦公用地，還是礦山、港口、養(yǎng)牛場等。

買了不住 坐等升值

不過，投資銀行瑞銀（UBS）近的一項針對中國大陸的物業(yè)投資者的調查顯示，他們之中大約1/4的人會在國外投資物業(yè)之后，將物業(yè)空置，坐等升值。

一直以來，中國政府對國內居民個人跨境匯款和匯幣兌換就有每人每年不得超過5萬美元的上限，但在執(zhí)行層面，管理并不甚嚴格。但是出于種種考慮，從去年以來，人們在使用這一配額購買境外商品，或在更大程度上向海外資金轉移時的審查愈發(fā)嚴格了。而且，中國的資本管制影響的不僅是澳洲的住宅物業(yè)市場。有人擔心，北京對遏制資本外逃的力度之強，甚至有可能會影響到澳洲房地產，甚至是農業(yè)、基建的發(fā)展。畢馬威會計師事務所的統(tǒng)計顯示，自2007年以來，中國已經在澳洲累計投資900億美元，僅次于美國。

中國人的海外投資胃口

每半年公布一次的的瑞銀調查報告（UBS Evidence Lab：China housing survey）顯示，澳洲其實只是中國海外物業(yè)投資者的許多目的地其中之一。在所有的受訪者中，只有10%的人表示他們在中國和香港以外擁有物業(yè)，而新加坡、日本和加拿大三國是海外物業(yè)投資目的地。悉尼排名第四，其次是倫敦、紐約、墨爾本和舊金山。

調查報告中這樣寫道：“相對于中國信貸和消費的增長速度，住房的供應顯得有些跟不上了。過去12個月來，中國海外物業(yè)投資者的總體物業(yè)成交價格比期待值高了30%，2/3的人比自己預期的更早買下物業(yè)，預期價格將會下滑的消費者比例處于創(chuàng)歷史水平。更高的信貸杠桿也將催熱海外物業(yè)的銷售?！?/p>

強澳元不利澳洲賣房

調查還顯示，中國大陸投資者對住宅物業(yè)的需求反映出物價和貨幣因素的作用。

例如，由于港幣更多地與美元掛鉤，而美元在過去一段時間來一直疲弱，所以截至今年3至4月的六個月內，大陸人在香港購買住宅物業(yè)的市況一直很強勁。而另一方面，疲軟的英鎊也引發(fā)了大陸投資者對倫敦市場的謹慎興趣。

所以在當前澳元兌人民幣不斷走強的環(huán)境下，中國人在澳洲賣房，肯定會觀望一段時間。但是，由于大部分大陸買家在購買海外物業(yè)的時候，用全款現(xiàn)金購買的比例超過一半，所以外國銀行對中國買家的信貸收緊可能不會對中國人有太大的影響。

暫時的“分手”

但同時，負責這項調查的該公司全球物業(yè)部門的負責人Kim Wright女士也表示，由于附加稅費的效果主要取決于投資者的購買動機，而在澳投資住宅物業(yè)的中國買家中，有45%的人把這些房屋用來出租，所以這些人受到附加稅費增加的影響甚小。她說：“如果是自用或臨時自用，那么印花稅的增加就是一項額外成本，但如果是另有原因，比如孩子在這邊上大學，那么這些額外稅費的作用可能就小很多。”

今年3月和4月，瑞銀對3300名中國大陸非高凈值人士的調查結果顯示，雖然中國的外匯管制措施愈發(fā)嚴格，但對他們在海外購置住宅物業(yè)的決定幾乎沒有影響。

中國投資者向來可以找到政策與實際情況的折中點，對此，深諳中國國情的Beller Group的總經理Scott Kirchner先生就說：“他們（中國投資者）可能會找到繞過資本管制的方式，但從當下來看，中國的買家們并不傾向澳洲的物業(yè)?！?/p>