上個(gè)月，摩根士丹利的一份報(bào)告這樣寫(xiě)道：“我們認(rèn)為，中國(guó)對(duì)資本管制的進(jìn)一步收緊將對(duì)澳洲住宅物業(yè)產(chǎn)生進(jìn)一步的負(fù)面影響，不管是在終產(chǎn)品方面，還是在土地開(kāi)發(fā)的投資方面。”
在北京方面收緊了內(nèi)陸資本外流的管制之后，中國(guó)內(nèi)地的銀行也開(kāi)始限制貸款額度，這一舉措不僅使中國(guó)的企業(yè)投資海外受到影響，而且也已經(jīng)波及到了個(gè)人投資者。
今年以來(lái)，中國(guó)物業(yè)投資者對(duì)澳洲物業(yè)的胃口不斷縮小的趨勢(shì)是很明顯的，2016年的時(shí)候，來(lái)自中國(guó)大陸的買(mǎi)家?guī)缀踔鲗?dǎo)了澳洲主要城市中很多地區(qū)的雅柏文銷(xiāo)售。
工作于上海的物業(yè)中介的總經(jīng)理Scott Kirchner先生說(shuō)：“一年之前，澳洲還是中國(guó)物業(yè)買(mǎi)家喜歡的投資目的地?？涩F(xiàn)在呢，澳洲的物業(yè)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不推項(xiàng)目了，而中國(guó)的物業(yè)中介對(duì)澳洲的物業(yè)也越來(lái)越?jīng)]有胃口?！?/p>
中國(guó)的海外物業(yè)投資網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)字也從另一面反映出目前的狀況，該網(wǎng)站的搜索數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年上半年，以“澳洲”為關(guān)鍵詞的搜索量下降了9.7%，但同時(shí)全球搜索量上升8.7%。
“澳洲政府不歡迎”
有證據(jù)顯示，中國(guó)大陸投資者對(duì)澳洲住宅物業(yè)的需求正在減弱。根據(jù)物業(yè)中介的反應(yīng)，過(guò)去兩個(gè)月來(lái)，由于新的物業(yè)稅收辦法開(kāi)始生效，澳洲的銷(xiāo)售額大幅下滑，同時(shí)北京的資本管制可能也起到了一些作用。但這其中可能還有其他因素。
近日，居外網(wǎng)的澳洲負(fù)責(zé)人Jane Lu女士在接受《澳洲金融時(shí)報(bào)》的采訪時(shí)表示，這種轉(zhuǎn)向的原因有三，一是澳洲新征的物業(yè)稅，二是澳洲銀行給外國(guó)物業(yè)投資者在貸款時(shí)施加的額外限制，三是中國(guó)資本管制愈發(fā)嚴(yán)格。
她說(shuō)：“一部分中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)把重點(diǎn)從澳洲轉(zhuǎn)移到了其他國(guó)家，澳洲的市場(chǎng)份額已經(jīng)在減少了。中國(guó)的資本管制對(duì)貸款環(huán)境起到了制約，這樣一來(lái)，像泰國(guó)等物業(yè)更為廉價(jià)的國(guó)家看起來(lái)就更有吸引力了。”
居外網(wǎng)的Jane Lu女士也說(shuō)，今年中國(guó)投資者在澳洲的購(gòu)房活動(dòng)預(yù)計(jì)會(huì)下降10%至30%。但她同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，人們不應(yīng)該忽視2016年是中國(guó)買(mǎi)家在澳洲投資創(chuàng)歷史紀(jì)錄的背景，而即便這一數(shù)字在2017年下跌1/3，總量仍然是創(chuàng)紀(jì)錄的第二佳。她說(shuō)：“如果你把澳洲的物業(yè)價(jià)格與中國(guó)做個(gè)比較，你會(huì)發(fā)現(xiàn)澳洲的物業(yè)仍然有非常好的投資價(jià)值，對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，澳洲的物業(yè)依然便宜?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，他們覺(jué)得澳洲政府不太歡迎中國(guó)投資者了。”
但這樣的消息，對(duì)某些人來(lái)說(shuō)可能提供了另一 種觀點(diǎn)。過(guò)去幾年來(lái)，一直有人認(rèn)為是中國(guó)買(mǎi)家把澳洲主要城市本就高昂的物業(yè)價(jià)格進(jìn)一步推高，不管是雅柏文樓房、辦公用地，還是礦山、港口、養(yǎng)牛場(chǎng)等。
買(mǎi)了不住 坐等升值
不過(guò)，投資銀行瑞銀（UBS）近的一項(xiàng)針對(duì)中國(guó)大陸的物業(yè)投資者的調(diào)查顯示，他們之中大約1/4的人會(huì)在國(guó)外投資物業(yè)之后，將物業(yè)空置，坐等升值。
一直以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)國(guó)內(nèi)居民個(gè)人跨境匯款和匯幣兌換就有每人每年不得超過(guò)5萬(wàn)美元的上限，但在執(zhí)行層面，管理并不甚嚴(yán)格。但是出于種種考慮，從去年以來(lái)，人們?cè)谑褂眠@一配額購(gòu)買(mǎi)境外商品，或在更大程度上向海外資金轉(zhuǎn)移時(shí)的審查愈發(fā)嚴(yán)格了。而且，中國(guó)的資本管制影響的不僅是澳洲的住宅物業(yè)市場(chǎng)。有人擔(dān)心，北京對(duì)遏制資本外逃的力度之強(qiáng)，甚至有可能會(huì)影響到澳洲房地產(chǎn)，甚至是農(nóng)業(yè)、基建的發(fā)展。畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所的統(tǒng)計(jì)顯示，自2007年以來(lái)，中國(guó)已經(jīng)在澳洲累計(jì)投資900億美元，僅次于美國(guó)。
中國(guó)人的海外投資胃口
每半年公布一次的的瑞銀調(diào)查報(bào)告（UBS Evidence Lab：China housing survey）顯示，澳洲其實(shí)只是中國(guó)海外物業(yè)投資者的許多目的地其中之一。在所有的受訪者中，只有10%的人表示他們?cè)谥袊?guó)和香港以外擁有物業(yè)，而新加坡、日本和加拿大三國(guó)是海外物業(yè)投資目的地。悉尼排名第四，其次是倫敦、紐約、墨爾本和舊金山。
調(diào)查報(bào)告中這樣寫(xiě)道：“相對(duì)于中國(guó)信貸和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度，住房的供應(yīng)顯得有些跟不上了。過(guò)去12個(gè)月來(lái)，中國(guó)海外物業(yè)投資者的總體物業(yè)成交價(jià)格比期待值高了30%，2/3的人比自己預(yù)期的更早買(mǎi)下物業(yè)，預(yù)期價(jià)格將會(huì)下滑的消費(fèi)者比例處于創(chuàng)歷史水平。更高的信貸杠桿也將催熱海外物業(yè)的銷(xiāo)售?！?/p>
強(qiáng)澳元不利澳洲賣(mài)房
調(diào)查還顯示，中國(guó)大陸投資者對(duì)住宅物業(yè)的需求反映出物價(jià)和貨幣因素的作用。
例如，由于港幣更多地與美元掛鉤，而美元在過(guò)去一段時(shí)間來(lái)一直疲弱，所以截至今年3至4月的六個(gè)月內(nèi)，大陸人在香港購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的市況一直很強(qiáng)勁。而另一方面，疲軟的英鎊也引發(fā)了大陸投資者對(duì)倫敦市場(chǎng)的謹(jǐn)慎興趣。
所以在當(dāng)前澳元兌人民幣不斷走強(qiáng)的環(huán)境下，中國(guó)人在澳洲賣(mài)房，肯定會(huì)觀望一段時(shí)間。但是，由于大部分大陸買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)海外物業(yè)的時(shí)候，用全款現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)的比例超過(guò)一半，所以外國(guó)銀行對(duì)中國(guó)買(mǎi)家的信貸收緊可能不會(huì)對(duì)中國(guó)人有太大的影響。
暫時(shí)的“分手”
但同時(shí)，負(fù)責(zé)這項(xiàng)調(diào)查的該公司全球物業(yè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人Kim Wright女士也表示，由于附加稅費(fèi)的效果主要取決于投資者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，而在澳投資住宅物業(yè)的中國(guó)買(mǎi)家中，有45%的人把這些房屋用來(lái)出租，所以這些人受到附加稅費(fèi)增加的影響甚小。她說(shuō)：“如果是自用或臨時(shí)自用，那么印花稅的增加就是一項(xiàng)額外成本，但如果是另有原因，比如孩子在這邊上大學(xué)，那么這些額外稅費(fèi)的作用可能就小很多?！?/p>
今年3月和4月，瑞銀對(duì)3300名中國(guó)大陸非高凈值人士的調(diào)查結(jié)果顯示，雖然中國(guó)的外匯管制措施愈發(fā)嚴(yán)格，但對(duì)他們?cè)诤Ｍ赓?gòu)置住宅物業(yè)的決定幾乎沒(méi)有影響。
中國(guó)投資者向來(lái)可以找到政策與實(shí)際情況的折中點(diǎn)，對(duì)此，深諳中國(guó)國(guó)情的Beller Group的總經(jīng)理Scott Kirchner先生就說(shuō)：“他們（中國(guó)投資者）可能會(huì)找到繞過(guò)資本管制的方式，但從當(dāng)下來(lái)看，中國(guó)的買(mǎi)家們并不傾向澳洲的物業(yè)?！?/p>