“惠州是一個太過于習(xí)慣沉默，缺乏聲音，缺乏參與感的城市！”曾有一個人物在屢次做客惠州后發(fā)出如此感慨。確實，這座溫潤的城市，幾十年在緩慢的生長過程中已然形成了自己的固有性格：溫和、低調(diào)、內(nèi)斂、不緊不慢。
而在十年前，變化開始出現(xiàn)。在深莞惠一體化的戰(zhàn)略，以及房地產(chǎn)的強力推動下，惠州開始擁有自己的速度。而粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略的出爐，更是把惠州推向了一個全新的歷史節(jié)點，一個未來可能比肩深莞的嶄新惠州，被寄托了前所未有的期待！所有人都在期待一個破繭成蝶展翅高飛的惠州。
任何一個城市的正向生長，都不能脫離聲音的力量和城市中堅的參與，惠州并不例外。惠州搜狐焦點創(chuàng)立的【洞見惠州】高端訪談欄目，將試圖以惠州有力量、有含金量的聲音去影響這座城市，讓她持續(xù)往更好的方向生長，為這座城市變得更加美好貢獻(xiàn)一份力量。
欄目首期，我們邀請到了一位在深惠地產(chǎn)行業(yè)極為且極具影響力的重量級人物——泰豐集團副董事長兼總裁袁毅先生。我們邀請這位擁有全球視野和豐富經(jīng)驗的地產(chǎn)大佬來談?wù)?，在粵港澳大灣區(qū)的重大歷史機遇下，惠州這座城市可以如何發(fā)展，惠州地產(chǎn)行業(yè)將走向何方？
袁毅，現(xiàn)任泰豐集團副董事長兼總裁，獲得澳大利亞西悉尼大學(xué)EMBA學(xué)位?；葜莘康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人物之一，在深惠地產(chǎn)行業(yè)具備相當(dāng)影響力，擁有全球視野和極為豐富的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，對惠州城市發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)有獨到見解。
高 端 訪 談
談惠州：緊迫的是找準(zhǔn)城市定位！
惠州拿到粵港澳大灣區(qū)入場券非常重要
搜狐焦點：你作為深惠房地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，一直以來，對惠州城市發(fā)展、地產(chǎn)行業(yè)都有獨到看法，今年在粵港澳大灣區(qū)的背景下，是惠州提速發(fā)展的一年，你重點關(guān)注哪方面的變化？
袁毅：毫無疑問，惠州拿到了粵港澳大灣區(qū)的入場券，這對惠州今后的發(fā)展非常重要。而粵港澳大灣區(qū)作為的戰(zhàn)略，相信一定會實現(xiàn)。
但每個城市不一樣，惠州首先要梳理定位，主要體現(xiàn)在惠州與其它城市的差異化，惠州與深圳的差別在哪里？甚至與深圳龍崗、坪山的區(qū)別在哪里？與東莞的區(qū)別在哪里？與中山的區(qū)別在哪里？如果沒有一個清晰的定位，不管是市場、投資者、創(chuàng)業(yè)者都會很模糊，大家選擇的空間比較大。大家很容易理解，深圳作為研發(fā)基地、企業(yè)總部、運營總部，認(rèn)為生產(chǎn)方就應(yīng)該到東莞，東莞還具有很強的承載力，而佛山是制造名城，這是城市的定位。而惠州缺乏的是城市的定位。
其次，產(chǎn)業(yè)也需要定位，包括潼湖生態(tài)智慧區(qū)與松山湖的差別，沒有清晰的定位是有問題的。然后，有了清晰定位之后，如何讓別人相信你的定位？你說你高大上，憑什么？惠州有很多很好的方面，自然資源是其中一項，其它如綠色城市、城市、文明城市、歷史名城都是惠州的標(biāo)簽，我們應(yīng)該選哪個？這是惠州要考慮的。
惠州引進(jìn)30個學(xué)院，一定會成為產(chǎn)業(yè)大城
如今深圳地價、房價走高，大批深圳人選擇在惠州買房，這是自然市場的導(dǎo)向。買房，某種程度上說明大家認(rèn)可這個區(qū)域，這時，要看惠州如何定位。僅僅把自己作為深圳的“睡城”，還是依托“睡城”打造成產(chǎn)業(yè)城，這兩個定義是截然不同的。
如果是定義為產(chǎn)業(yè)城，那除了居住需求，還得解決生活的配套所需，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及大量人才的引入，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)的底層架構(gòu)。即便是定位為“睡城”，也要有所考慮。比如，你把小孩放在惠州，那得有學(xué)校，有高質(zhì)量的教育。對于老人，得有醫(yī)保、社保等醫(yī)療配套。如此一來，至少這批買房人的生活重心會往惠州偏移。這個過程，也是吸引人才的過程。
另外，從產(chǎn)業(yè)升級考慮，需要建立足夠的職業(yè)技術(shù)學(xué)院。珠三角各城市都在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)、人才的競爭，惠州憑什么比其它城市有優(yōu)勢？土地更便宜，還是房價更便宜？這都不是重點。惠州可以像深圳引進(jìn)全球的知名大學(xué)一樣，嘗試引進(jìn)一些國際化職業(yè)技術(shù)學(xué)院，假如建它30座，每年培養(yǎng)1萬名技術(shù)型人才，惠州可能不成為產(chǎn)業(yè)大城嗎？
深圳土地資源有限，東莞估計也夠嗆，反之惠州土地資源豐富，為什么不大力引進(jìn)？惠州要抓緊融入粵港澳需要從城市定位、產(chǎn)業(yè)定位、相關(guān)的政策配套下功夫，增加城市的識別度。這就是把自己的名片更鮮明化的過程。城市的成長不是一朝一夕，深圳的產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新之城也不是一朝一夕建成的，惠州得有個10年，甚至20年的詳細(xì)規(guī)劃
惠州還可定位做一個文化產(chǎn)業(yè)城市
搜狐焦點：在你看來，惠州有哪些自身優(yōu)勢可以持續(xù)發(fā)揚，進(jìn)而打造成城市的優(yōu)勢和品牌影響力？
袁毅：我認(rèn)為惠州還有一個重要的標(biāo)簽，它是一個說普通話的城市。廣東有兩個城市普通話普及率，一個深圳、一個惠州。普通話的語境有兩個好處，一是對外來創(chuàng)業(yè)者的友好度有很大提升，讓他們更快的融入，并接納這個城市；二是有利于惠州與全國各大城市更好地接軌。
第二個是，做文化城市。香港多電影、電視的制造業(yè)，輝煌時代過去了，誰來承接？人們認(rèn)識韓國早起源于韓劇，對印度的印象加分，源于阿米爾汗的幾部經(jīng)典電影。倘若東南亞各國看到中國有一系列的影視劇，極有可能吸引一大批人才過來，為什么大家當(dāng)初會跑香港，不就是香港電影讓人產(chǎn)生的憧憬嗎？惠州可以嘗試走這條路，影視文化對城市的品牌宣傳是立竿見影的。
惠州要趕緊“抱大腿”，避免被邊緣化
搜狐焦點：深圳是全國發(fā)展速度快的城市之一，人口導(dǎo)入速度也令其它城市望塵莫及，而惠州作為深圳的衛(wèi)星城，惠州應(yīng)該怎么利用好這個優(yōu)勢，抱好深圳這條大腿？
袁毅：通過定位的差異化，打造定位的名片來吸引全國，甚至全球人才，這是一個城市始終要做的?；葜荨氨Т笸取庇幸粋€前提，就是深惠一體化，沒有一體化，它就是兩個城市。而實現(xiàn)一體化，得用改革開放的思維來看。
“一體化”毫無疑問，就是基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通?；ヂ?lián)互通的標(biāo)準(zhǔn)是什么？可以參考廣州佛山的標(biāo)準(zhǔn)，單一條地鐵并不能建立起同城化的關(guān)系?；ヂ?lián)互通的基礎(chǔ)設(shè)施，包括快速路、高速路、高鐵、地鐵，提升修建效率，要以改革開放的姿態(tài)來考慮，我們能否大量地引進(jìn)民間資金，因為政府資金、精力有限，如果能把壓力分?jǐn)偟矫耖g企業(yè)，引進(jìn)資金分段修建基礎(chǔ)交通配套，相信這個過程會大大縮短。
要成為一個偉大的城市，半徑應(yīng)從40公里擴大到100公里，才能對得上。從鎮(zhèn)上的通行來說40公里半徑已經(jīng)是地鐵、城市道路的極限了，通勤時間基本要一個多小時，這是一個極限值，因為CBD在龍崗，范圍要擴大才能覆蓋到惠州，那么就必須解決高容量的快速通行方式。
城市不會達(dá)到無限，就算你現(xiàn)在拿到了粵港澳大灣區(qū)門票，但規(guī)劃與執(zhí)行是兩回事，例如東京灣區(qū)一城3縣，也就中心50公里半徑的是繁華區(qū)域，其余地區(qū)仍在發(fā)展。如果惠州擠不進(jìn)去就會被邊緣化掉，所以這個要以改革開放的角度、更開放的姿態(tài)和更緊迫的心態(tài)去“抱大腿”。
談企業(yè)：規(guī)模化已成企業(yè)的“強迫癥”！
我們會求一定規(guī)模，著力享受型產(chǎn)品
搜狐焦點：在全國品牌房企頻繁搶灘、群雄逐鹿惠州的背景下，泰豐集團是為數(shù)不多搶在前面進(jìn)駐惠州的房企，從2018年到未來的目標(biāo)和布局方向是什么？
袁毅：我們是按照自己的節(jié)奏在走，會求一定規(guī)模，但不會糾結(jié)于規(guī)模。我們會進(jìn)一步細(xì)分市場，了解這個市場一些新的需求，而不是單純地為利益而來。泰豐總部雖在深圳，但實際所開發(fā)的樓盤基本都在惠州，我們是以扎根的心態(tài)來做經(jīng)營開發(fā)，所以我們對這個市場的建設(shè)會更穩(wěn)固一些。
此外，作為地產(chǎn)商來講，很多公司毫無疑問會去考慮深圳的外溢市場，包括巽寮灣、大亞灣、惠陽、仲愷，甚至部分博羅，這個是一個鮮明的、且成長比較快的市場，這也是我們的關(guān)注點。
后，享受型的產(chǎn)品也是公司未來著力發(fā)展的一個點，目前整個環(huán)深圳、甚至環(huán)廣州，這類產(chǎn)品相對稀缺，而在北京、華東等城市這類產(chǎn)品已是主流，我們認(rèn)為這種享受型產(chǎn)品是有成長空間的。
收并購是公司拿地的主流模式
搜狐焦點：目前惠州的優(yōu)勢地塊越來越稀缺，常規(guī)的土地招拍掛競爭越來越激烈，機會越來越小。泰豐接下來是否會加大在惠州市場的土地儲備，是否會像有些規(guī)?；瘜?dǎo)向的房企那樣走收并購及合作開發(fā)路線？
袁毅：某種程度上，拿地也沒多少路可以走，要么常規(guī)拍賣，要么收并購，或者提前介入舊城改造等。
惠州土地拍賣量并不多，所以無法成為主流市場，那肯定是以收并購為主。舊城改造存在一定的政策不穩(wěn)定性，再加上時間比較長，暫時不會成為主流。泰豐目前拿的地主要也是以并購的方式獲得的，這個并沒有什么好壞之分，這也是未來泰豐在后續(xù)開拓規(guī)模的主要路子。
搜狐焦點：地產(chǎn)市場集中度越來越高，2017年全國地產(chǎn)市場集中度已超過60%，16家房企進(jìn)入千億俱樂部。碧桂園、新力、恒大等諸多巨頭這兩年開始在惠州瘋狂布局，這對惠州本土房企，是一個怎樣的挑戰(zhàn)，本土房企該怎么辦？
袁毅：每個企業(yè)的打法不同，規(guī)模化是否是的道路，要過幾年才清楚。現(xiàn)在每個企業(yè)都在搶規(guī)模，似乎規(guī)?；呀?jīng)成為企業(yè)的強迫癥了，當(dāng)然泰豐也在作調(diào)整，要求有一定的規(guī)模量，但這個量是有限的。
很多公司追求快周轉(zhuǎn)、出規(guī)模，哪怕是不賺錢，甚至虧本也做，拿到市場的準(zhǔn)入門票，這是很多老板自己的戰(zhàn)略。
但回過頭來看，像東京的地產(chǎn)公司都是大公司嗎？還是原來那一批嗎？原來的20強、30強還是原來那一批嗎？不見得吧！所以說，難道一定是大公司才能活下來嗎？小公司就不能活嗎？說到底還是看企業(yè)的競爭力在哪，這關(guān)乎一個企業(yè)能走多遠(yuǎn)。
固然，大公司在轉(zhuǎn)型和資源方面有得天獨厚的優(yōu)勢，但大也是一種包袱，壓力也大。所以我認(rèn)為也不用特別著急，該追的時候要追，但不是中小型公司就沒機會。
談市場：惠州市場是一支“優(yōu)質(zhì)股”
市場保持活力，政策清晰會釋放觀望
搜狐焦點：按以往規(guī)律，2018年，經(jīng)濟十年大周期又已到來，一些專家和地產(chǎn)人士對此憂心忡忡，你有什么判斷？
袁毅：市場其實并不好判斷，尤其是房地產(chǎn)，是一個非常區(qū)域化的行業(yè)，不能以全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來看。
目前還沒發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟有任何負(fù)面的跡象，至少深圳、惠州是如此。惠州作為深圳的周邊城市，首先我認(rèn)為它是一支優(yōu)質(zhì)股，人口流入、未來發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人才結(jié)構(gòu)等前景都被看好。
短期看貨幣政策會多一點，政策層面估計不會有太大變化，不會太猛也不會太平淡，目前貨幣政策處在一個去杠桿的過程，去杠桿毫無疑問會出現(xiàn)資金市場的瓶頸，不管是企業(yè)端的開發(fā)貸，后期的融資、消費者的按揭，貨幣的收緊等是一個相對負(fù)面的趨勢。
另一個方面，政府的政策已經(jīng)相對清晰，房地產(chǎn)怕的就是政策不清晰，導(dǎo)致投資不明確，誰都不敢出手，除非徒。政策越清晰，購房者越放心，至于房子是漲還是跌，對于大多數(shù)投資者來說，這個不是核心的。
吸引人口的政策繼續(xù)在放開，經(jīng)濟活力持續(xù)上升，加上深圳及周邊城市也是資金比較充沛的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)的各種梯度也是比較豐富的，至少我沒看出有任何經(jīng)濟發(fā)展的負(fù)面因素。從我們做的市場調(diào)研結(jié)果來看，也沒發(fā)現(xiàn)哪個樓盤不好賣，基本一開盤很快就賣完，政策的清晰有利于釋放大量觀望，這都是利好。
剔除限價因素，惠州房價今年還有10-30%漲幅
搜狐焦點：潘石屹認(rèn)為，房產(chǎn)稅一旦普征的話，會導(dǎo)致房價下降。你是否認(rèn)同？
袁毅：房產(chǎn)稅在不明確的情況下，談它沒有多大意義，10%和1%是兩個不同的概念。再回看世界各地大城市都設(shè)了房產(chǎn)稅，他們有跌嗎？例如奧克蘭、溫哥華、洛杉磯都有房產(chǎn)稅，但房價仍一直在漲，我不認(rèn)為房產(chǎn)稅和房價有直接的關(guān)系，正常的房產(chǎn)稅征收范圍在1%-3%，我認(rèn)為政府不可能用房產(chǎn)稅來管理房價，這是一個基礎(chǔ)性稅種，沒有那么容易調(diào)節(jié)，與限價限購不是同一個概念，終還是會平穩(wěn)過度。
搜狐焦點：剔除限價因素，你認(rèn)為2018年，惠州的房價保持在一個什么水平是合理的？
袁毅：目前惠州市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，剔除限價因素，惠州仍有10-30%的漲幅。目前拿地成本高，開發(fā)商不可能隨便放棄一塊地，而任何降價的前提基于開發(fā)商扛不住，但依據(jù)目前的形勢來看，各大房企的銷售業(yè)績都不錯，前兩年賣得很好，手頭資金充裕，沒有資金壓力，所以房價降的可能性幾乎沒有。
搜狐焦點：泰豐集團算是一個比較年輕的成長型企業(yè)。就目前來看，惠州是泰豐地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，未來你對惠州，對企業(yè)有怎樣的期待？
袁毅：惠州會很漂亮！能與惠州媲美的或許只有杭州、蘇州。我身邊的朋友對惠州的環(huán)境都相當(dāng)認(rèn)可，加上政府現(xiàn)在對環(huán)境建設(shè)追求相當(dāng)高，各項規(guī)劃頻頻出臺，未來的利好不容質(zhì)疑。
對于企業(yè)，未來泰豐的產(chǎn)品會更有鮮明的特點、鮮明的社區(qū)文化，能給業(yè)主帶來幸福感，這種幸福感可以用心去營造的。通過社區(qū)文化的打造，提升惠州城市人居體驗感，以及生活幸福感。泰豐希望在惠州城市發(fā)展過程中扮演這樣一個角色，在升級惠州消費需求和人居幸福感方面發(fā)揮自己的獨特價值，泰豐的目標(biāo)是打造地標(biāo)，不僅是建筑地標(biāo)，還有社區(qū)文化地標(biāo)，未來區(qū)域二手房的地標(biāo)。
大亞灣泰豐牧馬湖花園項目總占地45萬平米，總建筑面積127萬平方米。項目圍繞原生湖泊而建，以打造“深圳人的未來理想家園”為開發(fā)理想，將規(guī)劃成一個“開放型混合功能的全齡型社區(qū)”，做一個有態(tài)度的休閑生活社區(qū)。項目產(chǎn)品豐富，涵蓋別墅、小高層、高層等多種產(chǎn)品形態(tài)。項目位于大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西去，目前西區(qū)是大亞灣投資潛力的一個區(qū)域，集居?。k公／行政服務(wù)于一體化。規(guī)劃10幾公里開放式湖畔慢跑徑，5萬平米社區(qū)商業(yè)、物業(yè)并引進(jìn)教育資源，帶入全新理念教育模式，實現(xiàn)15年一站式教育。大亞灣泰豐牧馬湖占地39.4萬㎡，總建面133.55萬㎡，涵蓋研發(fā)辦公、公寓、酒店、商業(yè)等多重業(yè)態(tài)，是全新地標(biāo)級城市綜合體，也是一座集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、都會生活圈、生態(tài)公園、品位人居于一體的微縮都市，是一座由25位設(shè)計師聯(lián)手打造的互聯(lián)創(chuàng)新城，將攜手深圳政府共建世界的”硅谷”、中國的高新中心，推動深圳創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展萬千世界牧馬湖打造2500平米地標(biāo)級湖泊景觀，并構(gòu)建“一河”“雙軸”“四公園”的全新生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，打造生態(tài)化的辦公環(huán)境，以及國賓級、大學(xué)人文景觀體系的公寓；并以7.5萬的商業(yè)體量打造深圳完善的全業(yè)態(tài)，構(gòu)建“辦公—居住—配套—產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的全流程體系，以滿足高新中心人才精英的產(chǎn)業(yè)辦公、居住、配套等需求。
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